北京商住疯狂成交难再继续

6月，“商住限购”的传闻，让商住项目的成交量直线上升。除此之外，还有“提高首付”、“需缴纳一年社保，且名下无房”、“各区县根据各自的实际情况对商住政策进行调整”等一系列的消息。一时间，在诸多“利好”的传闻中，北京的商住成交扶摇直上。但成交的上涨却并未引发成交价格的上涨。这一点或许也在说明，传闻依旧还是传闻，整体存量臃肿也将限制未来市场的升值。

“限购传闻”引发商住成交爆发

对于北京商住项目来说，刚刚过去的6月无疑让各个项目都赚得盆满钵满。据伟业我爱我家集团数据中心统计，2016年6月北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签16196套，环比5月大涨85%。而在这其中，公寓类产品(普通公寓+酒店式公寓+商住公寓+LOFT公寓)交易量的爆发是导致6月新建商品住宅网签量大幅增长的主要原因。据统计，6月北京区域公寓类产品共网签11187套，破万的交易量创下历史纪录。公寓类产品的热销在今年的4月也曾出现，当时的月网签量为9748套，环比3月增长了106.8%。

商住火爆的成交也毋庸置疑来自于“提高首付”、“需缴纳一年社保，且名下无房”等一系列的传闻。目前，在开发商口中所盛传的消息便是“各区县根据各自的实际情况对商住政策进行调整”。

事实上，正是开发商不断推出新的“限购”消息，让购房人出现了恐慌购房的情况。但对于不少开发商来说，这些消息的来源究竟来自于哪里却并不清楚。

“限购消息的来源一直没有被官方所证实，所以商住政策是否会调整，绝大多数的开发商肯定是不清楚的。”大兴某商住项目营销总监表示。但对于项目来说，借助“限购消息”从而引发购房人的关注和出手无疑算得上是“草船借箭”。

非理性成交难保证价格

在商住成交火爆的背景下，同样有一组数据显得十分刺眼。在伟业我爱我家集团数据中，6月北京楼市成交均价为30838元/平方米，环比5月下降8.9%。而之所以价格下滑的如此之多，原因还是因为商住的成交。

就目前来说，北京商住价格不但没有因成交的火爆而上涨，相反，无论是从新开盘的项目还是一些老项目中，价格都保持在低位。

以顺义商住成交大户尚峯壹号为例，该项目的上一期的开盘价为26189元/平方米。而目前，据该项目销售表示，项目后期的产品价格也在这一价格左右。除此之外，包括众美城、远洋新天地等项目在内都没有上调价格的打算。

而价格没有上涨，让一向以追逐利益为核心的开发商有了更多炒作“限购消息”从而促进销售的“嫌疑”。

事实上，对于开发商来说，商住项目如果没有借势的话，销售无疑是最大的难题。根据中原地产分析师张大伟提供的数据显示，虽然当下公寓类库存在3万套左右，但潜在供应非常惊人，约为21万套左右，也就是说公寓的潜在供应大约可以卖10年(按照2015年前平均每年2万套左右的成交计算)。

如此庞大的库存，加之同类产品的竞争，无疑让开发商在销售方面压力十分大，好不容易因“限购”促使了一次加快去库存的时机，开发商肯定希望这个时间段越长越好。而在这样的背景下，“商住限购”的传闻也变得层出不穷。

对于不少业内人士来说，商住后续的成交也很难再保持高位。张大伟表示，6月份商住成交已经明显透支了目前市场正常的购买力，因此在7月和8月的商住成交可能会明显降温。

高税费挤压未来出手空间

在商住成交激增的背后，投资前景却并非光明。对于购房人来说，商住房在二手房端的成交显得十分尴尬。因为无法落户、交易税费高等因素。近两年来，商住的二手房成交一直保持在很低的程度。据安居客、58同城、赶集网等房源信息显示，商住在二手房上的成交价格一直比同区域的住宅房源价格要低30%左右，甚至有的可以多达50%。

此外，在税费方面，以一套160万的商住为例，区域指导价在128万。进入二手房市场后，还需要交增值税为4.27万，印花税为0.07万元，个税为8.49万，土地增值税为14.799万，契税为4.67万，总计税收支出为32.3万元。这相比住宅来说，高出了近一倍。商住房转手的高税费，也将挤压未来的出手价格空间。

本报记者 徐楠

责任编辑：郝杰