贾康谈房地产调控：挤泡沫需更重柔性手段(2)

国土开发需要“顶层计划”

问：该如何优化土地资源配置?

答：如果没有有效的制度建设，仅靠在政策层面调来调去，就只能越来越偏重“限购”等行政手段，至多治标而不可能治本，难以真正解决问题。为此，需要有一个通盘的考虑，积极建立一个“双轨统筹”的制度框架，即：在一个合理的通盘规划之下，让由政府负责的保障房这一“保障轨”与由市场调节的商品房、产权房这一“市场轨”，得到合理、有效的并行与衔接，从而优化土地资源配置，实现所有居民“住有所居”和社会和谐。

在这个制度框架内，最高端的层面应该是由政府统筹管理，设计一个总体的全部国土开发的“顶层计划”。具体到某一个地方政府，在整个辖区的通盘规划里，要把所有的相关事情处理好，包括这里面的住宅怎么建。从棚户区改造、廉租房到公租房，再到一般商品住宅乃至到高端住宅，这是市场主体怎样试也试不出来的，必须由政府牵头做好这种顶层的规划。在下一层面，在“保障轨”上，政府首先要管托底。

另外，在这一制度框架中，还有一重要内容——在不动产保有环节形成财产税制度的调节和制约，即：除了在交易环节征税之外，同时还要在保有环节征收房地产税，而这恰恰是我国现有制度的一项缺失。上海和重庆的房产税改革试点值得肯定，具有制度创新意义。

调控不能搞“一刀切”

问：如何有效提高房地产调控效果?

答：近年的房地产调控新政在运行一段时间后取得了成效，也出现了一些问题。为提高调控的效果，我认为：

第一，从调控运行来看，要防止单纯求快的倾向。某些城市——主要是一线大城市——的确出现了房地产泡沫，但挤泡沫需要用柔性的手段。现在我国社会处于矛盾凸显期，一味图痛快，搞那种力度大、速度快的操作，可能会导致一系列不好的结果，甚至可能带来宏观经济风险。单纯求快不可行，非理性目标的求快更不可行。有一些非理性目标只是为了迎合社会心态。例如，不少人希望房价回调50%，这样他们就能买得起房子了。这种愿望似乎还得到了某些管理部门的回应。我认为，我国商品房房价总体回调50%，是国民经济无法承受的。

第二，在进一步做好房地产调控的过程中，需注重引入区别对待的方式，看清大的趋势与方向。在调控中，对不同城市、不同地段、不同情况要区别对待。有了理性的区别对待，才能挤去真正的泡沫。如果挤的不是真泡沫，那就可能造成新的扭曲。随着工业化、城镇化加速，房地产热总体上必会梯度推移。如果说，在前一轮房地产建设中，一些大城市出现了房地产泡沫，那么，在梯度推移的过程中，我们就要找到更好的办法防止二、三线城市出现新一轮的泡沫。从长远看，我们需要注重经济手段的运用并强化对相关制度的创新与建设。(记者 梁益琴)

责任编辑：韩红